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개발이 한창인 서울 전농ㆍ답십리 뉴타운 16구역. [사진=自由魂]


박근혜 대통령이 17일 윤진숙 후보자를 해양수산부 장관에 임명했다. 야당은 물론 여당도 비판적이었지만 박근혜의 불통은 여전했다. 12일, 16일 두 차례 청와대 만찬에 참여하며 박근혜와 훈훈한 분위기를 자아냈던 민주당은 뒤늦게 분통이다. 한겨레에 의하면 한 재선 의원은 "청와대의 소통 이벤트에 병풍만 쳐준 꼴"이라고 말했다(한겨레 4월 18일자 6면ㆍ링크).

그러나 윤진숙 임명 문제뿐일까. 보스턴 테러, 추경예산 편성 등의 뉴스에 밀려 관심을 받진 못했지만 정부의 4ㆍ1 부동산 대책에 대한 16일 여ㆍ야ㆍ정 합의는 민주당이 실제로는 청와대의 병풍에 불과하다는 것을 적나라하게 보여주고 있다.

박근혜보다 더한 민주당

16일 합의한 핵심 내용은 △양도세 면제 기준(1세대1주택자 보유 기존 주택 및 신규ㆍ미분양 주택 대상)을 6억원 이하 또는 85㎡ 이하로 확대(기존은 9억원 이하의 85㎡ 이하 주택) △취득세가 면제되는 생애 최초 주택 구입자 기준을 부부합산 소득 7000만원, 6억원 이하 주택으로 완화(기존 부부합산 소득 6000만원 이하, 6억원 이하의 85㎡ 이하 주택)한 것이다. 이는 박근혜 정부의 부동산 대책을 방향 수정 없이 더 강화하고 적용 범위를 더 확대한 것이다.

이를테면 원안에선 양도세 면제 대상이 아니던 서울 반포래미안퍼스티지 33평형(84.93㎡)도 부동산 대책의 수혜를 받을 수 있게 된다. 이 아파트의 경우 원안에서 면적 기준은 만족했지만 가격 기준(매매가격 13억원대)을 초과해 양도세를 면제받을 수 없었다. 하지만 민주당이 합의해준 것에 따르면 면적 기준만 만족해도 되기 때문에 양도세 면제 대상이 된 것이다. 수도권의 중대형 아파트도 이번 합의로 혜택을 받게 됐다. 조선일보는 경기도 고양ㆍ용인ㆍ김포시 등지의 6억원 이하 85㎡ 초과 중대형 아파트를 그 대상으로 꼽았다. 전체적으로는 양도세 면제 대상이 애초 정부안 기준 585만2856가구에서 이번 합의로 100만 가구 이상 늘어난 686만5540가구가 될 것이라고 예상된다
(조선일보 4월 17일자 8면ㆍ링크).

결국 "투기 수요를 다시 창출하는 데 초점이 맞춰"
(남기업 토지+자유연구소 소장, 프레시안ㆍ링크)진 박근혜 정부의 4ㆍ1 부동산 대책을 더욱 강화한 게 민주당이 한 일이다. 여기에 '합의'라는 방식으로 그 정당성까지 더해준 것은 말할 것도 없다.

4ㆍ1 대책, 서민 주거 안정?

박근혜는 이번 대책을 '서민 주거 안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'이란 이름으로 내놨다. 그러나 4ㆍ1 대책은 '서민 주거 안정'과는 아무런 상관이 없다. 박근혜가 전하는 메시지는 간단하다. 공급은 줄인다. 대출은 늘려주겠다. 주택을 사고팔아 값을 올려라. 이를 위해 가장 앞세운 것이 취득세ㆍ양도소득세 면제다. 돈이 없는 사람에게는 대출을 늘려주겠다고 한다. 생애 최초 주택 구입자의 경우 부부합산 소득이 7000만원 이하인 경우 대출이자를 낮춰주고 총부채상환비율(DTI)도 적용하지 않겠단다(경향신문 4월 18일자 20면ㆍ링크). 앞으로 5년 간은 집값이 올라도 그에 대한 세금은 물리지 않을 테니 걱정말고 사라는 말이다. 심지어 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지 카드도 만지작 거리고 있다.

● 민주당이 합의해준 박근혜 정부의 4ㆍ1 부동산 대책
- 양도소득세 5년 간 면제: 85㎡ 이하 또는 6억원 이하의 1세대1주택자(일시적 2주택자)가 보유한 기존 주택 및 신규ㆍ미분양 주택 대상, 다주택자 양도세 중과 폐지도 검토 중
- 생애 최초 주택 구입자 취득세 면제: 부부합산 연 소득 7000만원 이하, 면적 상관 없이 6억원 이하 모든 주택(분양권ㆍ오피스텔 제외)을 올해 안에 구입 시
- 대출금리 인하, 총부채상환비율(DTI) 예외: 생애 최초 주택 구입자 중 부부합산 연 소득 7000만원 이하, 담보가치인정비율(LTV) 완화도 추진 중
- 공급물량 축소: 연 7만 가구에서 연 2만 가구로 축소, 그린벨트 내 새 보금자리지구 지정 중단

대출 받아 집을 사고 집값 상승분으로 대출을 갚을 수 있었던 이전의 주택시장 구조를 존속시키겠다는 의도로 보인다. 이런 구조가 안정적으로 유지되는 것은 불가능해 보인다. 왜냐면 누군가는 늘어난 집값을 치뤄야 하기 때문이다. 임대 소득을 얻기 위해 여력이 있는 부자들이 더 많은 집을 더 쉽게 구입할 수 있게 하더라도, 그들도 늘어난 집값 만큼 전셋값 또는 월세를 늘리려 할 것이다. 자가 거주를 위한 내 집 마련도 힘들다. 한국의 집값은 소득에 비해 너무 높아 노동자와 서민들은 늘어난 집값을 감당할 여력이 없다. 하우스푸어의 등장은 이러한 사정의 결과다. 예전처럼 오를 것으로 기대해 무리한 대출을 받아 집을 샀다가 집값이 정체되거나 하락하는 상황에 대처하지 못하게 된 것이다.

그렇다고 해서 임금소득 등이 늘어난 대출을 갚을 만큼 증가한 것도 아니다. numbeo.com에 실린 서울의 소득 대비 부동산 가격 비율(PIR: Price to Income Ratio)은 2013년 4월 현재 12.74다. 이는 뉴욕(8.43), 도쿄(8.87)보다 높은 수치다
(링크). 2008년 12월부터 조사를 시작한 국민은행의 PIR도 비슷하다. 서울의 경우 2008년 12월 11.9에서 2012년 12월 9.5로 줄었지만 여전히 높은 값이다(2인 이상 가구 소득 5분위 중 중위가구, 주택가격 5분위 중 중위주택 기준). 남기업 토지+자유연구소 소장은 "현재 주택시장 침체의 근본 원인은 유효 수요자의 소득이 높은 주택 가격을 따라가지 못하는 데 있다"며 정부의 이번 대책이 별 효용 없을 것이라고 말한다(프레시안ㆍ링크).

이러한 사정으로 내 집 마련에 전력을 다했고 어느정도 꿈을 이룰 수 있었던 베이비붐 세대(1955~1964년에 태어난 사람들)와 달리 그 자녀 세대는 주택구입은 꿈도 못꾸고 월세든 전세든 셋집 마련에도 전전긍긍하고 있다. 대출금을 갚기 위해 전세를 월세로 전환하는 집주인들이 늘어난 만큼 전세물량이 줄어들면서 전셋값은 집값의 60~70%까지 폭등하고 있다. 1995년 10%대에 불과했던 월세 비율은 2010년 20%를 돌파했다. 높은 월세는 서민과 노동자들의 생활을 더욱 고통스럽게 만든다. 적은 돈이라도 매달 고정된 지출이 있다는 것은 부담된다. 여기에 집주인들은 은행금리 두 배 이상(연 7~9%)의 월세수익을 (대출을 갚기 위해 또는 은퇴 후 소득을 유지하기 위해) 고집하는 경우가 많다
(한국일보 4월 15일자 18면ㆍ링크). 비싼 월세를 감당할 수 있거나 운 좋게 전셋집을 구했다고 해서 주거가 안정되는 것 또한 아니다. 하우스푸어의 파산은 그대로 세입자의 파산으로 이어지기도 한다. 세입자에 대한 보호장치가 약하기 때문에 보증금을 떼먹히기 일쑤다.

대출 늘려줄테니 집 사라

상황이 이럴진데 박근혜 정부는 대출을 늘려서라도 집을 사라고 부추기고 있다. 여기에 민주당은 장단을 맞추고 있는 것이다. 민주당이 합의해준 정부의 부동산 대책은 결국 건설기업들 살리기 대책으로 보인다. 양도세 면제 대상에는 신규ㆍ미분양 주택도 포함되기 때문이다. 공공분양주택 공급도 2만 가구로 줄인다니 미분양에 고통받고 있는 아파트 건설사에 이보다 더 좋은 소식은 없다. 대규모 투자가 필요한 개발사업에 대한 개발부담금도 한시 감면해준다고 한다. 15년 이상 된 아파트의 수직증축도 허용해줬다. 이번 대책이 성공할 지는 모르겠지만 박근혜와 민주당 모두 '서민 살리기'보다 '기업 살리기'에 더 앞장서고 있다.

노동자ㆍ서민에게 시급히 필요한 것은 세입자 보호의 강화다. 장기적으로는 소득의 증가를 통해 무리한 대출 없는 내 집 마련을 가능케 하는 것이 필요하다. 공공주택 비율을 늘려 싸고 좋은 주택을 안정적으로 공급하는 방안을 마련하는 것도 필요하다. 핵심은 주택'시장'에 있는 것이 아니라 '주거'에 있는 것이다. 민주당은 '집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 곳'이라는 패러다임 전환이 필요하다고 주장해 왔다. 그러나 미디어스 김민하 기자가 잘 지적했듯이 민주당에게 "현실에서 부동산은 그저 buy-sell-buy로 이어지는 투기의 대상"이었을 뿐이다. "민주통합당이 슬로건을 무엇이라고 내세우든 이제 정부 부동산 대책에 대한 합의로 인해 이 체제의 공범자가 됐다는 사실은 변하지 않는 것이다."
(미디어스ㆍ링크)

Posted by 때때로

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